Εξώση Μισθωτή - Απόδοση Μισθίου
Όταν ένας μισθωτής αδυνατεί ή αρνείται να καταβάλει τα μισθώματα, τα κοινόχρηστα ή άλλες οφειλές, ο εκμισθωτής έχει νομικά μέσα για την απόδοση του μισθίου. Η διαδικασία απαιτεί σωστό χειρισμό για να είναι γρήγορη και αποτελεσματική.
Το δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει την πλήρη διαχείριση της διαδικασίας εξώσης, από την πρώτη εξώδικη μέχρι την τελική απόδοση του μισθίου.
Πότε Χρειάζεται Εξώση Μισθωτή;
Η εξώση είναι αναγκαία όταν ο μισθωτής:
- Δεν καταβάλλει τα μισθώματα
- Καθυστερεί συστηματικά τις πληρωμές
- Δεν πληρώνει κοινόχρηστα
- Οφείλει λογαριασμούς κοινής ωφέλειας (ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ)
- Παραβιάζει όρους της σύμβασης
- Παραμένει στο μίσθιο μετά τη λήξη της σύμβασης
Όσο περισσότερο καθυστερείτε, τόσο μεγαλύτερη η ζημία σας. Η έγκαιρη ενέργεια προστατεύει τα συμφέροντά σας.
Διαταγή Απόδοσης Μισθίου - Ο Ταχύτερος Τρόπος
Η διαταγή απόδοσης μισθίου είναι ο συνηθέστερος και συντομότερος τρόπος εξώσης. Ολοκληρώνεται συνήθως σε 1-2 μήνες.
Βήμα 1: Εξώδικη Δήλωση
Κοινοποιείται εξώδικη δήλωση διαμαρτυρίας στον μισθωτή (και στη σύζυγό του αν το μίσθιο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία). Ο μισθωτής καλείται να καταβάλει τα οφειλόμενα εντός 15 ημερών.
Γιατί είναι σημαντικό
Πολλοί ιδιοκτήτες παραλείπουν το στάδιο της εξώδικης όχλησης, προσδοκώντας ότι ο μισθωτής θα συμμορφωθεί και θα καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα. Στην πράξη, η καθυστέρηση αυτή οδηγεί συχνά σε συσσώρευση ανεξόφλητων μισθωμάτων, παρατεταμένη απώλεια εισοδήματος και αυξημένη οικονομική ζημία.
Η αποστολή εξώδικης δήλωσης λειτουργεί ως σαφής ένδειξη ότι η νόμιμη διαδικασία έχει εκκινήσει. Στις περισσότερες περιπτώσεις, ιδίως όταν πρόκειται για επαγγελματίες κακοπληρωτές, η ενέργεια αυτή οδηγεί σε οικειοθελή αποχώρηση του μισθωτή ή σε άμεση συμμόρφωση.
Επιπλέον πλεονέκτημα
Σε περίπτωση μελλοντικής νέας καθυστέρησης καταβολής μισθωμάτων, δεν απαιτείται η αποστολή νέας εξώδικης δήλωσης, γεγονός που επιταχύνει σημαντικά την περαιτέρω νομική διαδικασία και ενισχύει τη θέση του ιδιοκτήτη.
Βήμα 2: Υποβολή Αίτησης - Έκδοση Διαταγής
Αν δεν υπάρξει πληρωμή εντός 15 ημερών, υποβάλλεται αίτηση στο αρμόδιο δικαστήριο. Η διαταγή εκδίδεται συνήθως εντός μιας εβδομάδας.
Τι μπορεί να περιλαμβάνει:
- Απόδοση του μισθίου
- Καταβολή οφειλόμενων μισθωμάτων
- Κοινόχρηστα
- Οφειλές ΔΕΗ και ΕΥΔΑΠ (αν η σύνδεση δεν είναι στο όνομα του μισθωτή)
Η διαταγή κοινοποιείται στον μισθωτή με δικαστικό επιμελητή, με εντολή να παραδώσει το μίσθιο ελεύθερο και κενό εντός 20 ημερών.
Δικαίωμα ανακοπής: Ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει ανακοπή εντός 15 εργάσιμων ημερών, αλλά αυτό δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής.
Βήμα 3: Εκτέλεση της Διαταγής
Αν ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο, ακολουθεί η εκτέλεση από δικαστικό επιμελητή:
- Αποβολή του μισθωτή
- Καταγραφή αντικειμένων που βρίσκονται στο μίσθιο
- Παράδοση αντικειμένων σε μεσεγγυούχο (φυλάσσονται για 6 μήνες)
- Αλλαγή κλειδαριάς
Σημαντική προειδοποίηση: Πολλές φορές ο μισθωτής φεύγει οικειοθελώς χωρίς όμως να παραδώσει τα κλειδιά. Για να είστε εξασφαλισμένοι, πρέπει να λάβετε έγγραφη απόδειξη παράδοσης. Διαφορετικά, πρέπει να εκτελεστεί η διαταγή με δικαστικό επιμελητή, έστω και αν το μίσθιο είναι κενό.
Το υπάρχον καθεστώς έρχεται να μεταρρυθμίσει ο νομοθέτης με τα αρ. 72 και 73 του Ν. 5221/2025. Από 1η Ιανουαρίου 2026 προστίθεται η δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου λόγω παρέλευσης του ορισμένου χρόνου της σύμβασης μίσθωσης, υπό την προϋπόθεση ότι αυτή καταρτίζεται εγγράφως. Τόσο στην περίπτωση της υπαίτιας καθυστέρησης στην καταβολή του μισθώματος, όσο και στην περίπτωση παρέλευσης του ορισμένου χρόνου διάρκειας, η διαταγή θα εκδίδεται από δικηγόρο που θα διορίζει από ειδικό κατάλογο το Δικαστήριο.
Ειδικότερα, για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου λόγω παρόδου του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης, πρέπει να πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις:
- να έχει συμφωνηθεί ορισμένου χρόνου διάρκειας μίσθωση και η σύμβαση να έχει καταρτιστεί εγγράφως, με τρόπο που να αποδεικνύεται ο χρόνος έναρξης ή η λήξη της.
- να επιδοθεί από τον εκμισθωτή εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την παρέλευση του ορισμένου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης.
Ξεχωριστή πρόβλεψη υπάρχει και για μισθώσεις που έχουν καταστεί αορίστου χρόνου μετά την πάροδο του ορισμένου χρόνου διάρκειάς τους. Σε αυτή την περίπτωση απαιτείται η επίδοση εξώδικης πρόσκλησης τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής απόδοσης.
Η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης της διαταγής απόδοσης του μισθίου μπορεί να αρχίσει μετά την παρέλευση δύο (2) μηνών από την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή.
Αγωγή Απόδοσης Μισθίου - Πότε Χρειάζεται;
Σε ορισμένες περιπτώσεις, η έκδοση διαταγής δεν είναι δυνατή:
- Δεν έχει συνταχθεί γραπτό μισθωτήριο
- Δεν έχει καταχωρηθεί η σύμβαση στην ΑΑΔΕ
- Δεν έχει γίνει αποδοχή από τον μισθωτή
- Έχει επέλθει σιωπηρή υποκατάσταση μισθωτή ή εκμισθωτή
- Άλλοι λόγοι που εμποδίζουν την απλοποιημένη διαδικασία
Τότε ακολουθείται η δικαστική διαδικασία.
Πώς Λειτουργεί;
Κατάθεση αγωγής Ο δικηγόρος καταθέτει αγωγή στο αρμόδιο δικαστήριο με αίτημα την απόδοση του μισθίου.
Ορισμός δικασίμου Η υπόθεση προγραμματίζεται για εκδίκαση, συνήθως σε 2-3 μήνες ανάλογα με το δικαστήριο.
Κοινοποίηση Η αγωγή κοινοποιείται στον μισθωτή.
Εκδίκαση Η υπόθεση συζητείται στο δικαστήριο.
Απόφαση Εκδίδεται απόφαση σε 2-3 μήνες περίπου, συνήθως προσωρινά εκτελεστή.
Εκτέλεση Η απόφαση κοινοποιείται και ακολουθεί η εξώση με δικαστικό επιμελητή.
Ένδικα μέσα: Ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει έφεση και να ζητήσει αναστολή εκτέλεσης.
Απόδοση Λόγω Λήξης της Σύμβασης
Ο εκμισθωτής διατηρεί το δικαίωμα να ζητήσει την απόδοση του μισθίου με άσκηση αγωγής, όταν έχει λήξει η μισθωτική σύμβαση ή έχει καταγγελθεί νόμιμα μίσθωση αορίστου χρόνου και ο μισθωτής εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο χωρίς δικαίωμα.
Σε περίπτωση που η μίσθωση δεν έχει ακόμη λήξει, είναι δυνατή η άσκηση αγωγής με αίτημα την απόδοση του μισθίου από την επομένη της λήξης, εφόσον αυτή είναι βέβαιη και έχει προηγηθεί νόμιμη δήλωση μη ανανέωσης ή καταγγελία.
Τι Γίνεται με τα Ανείσπρακτα Μισθώματα;
Τα ανείσπρακτα ενοίκια δεν φορολογούνται, εφόσον έχετε λάβει νομικά μέτρα.
Προϋποθέσεις
Πρέπει να έχει ασκηθεί:
- Διαταγή απόδοσης μισθίου, ή
- Αγωγή απόδοσης μισθίου, ή
- Διαταγή καταβολής μισθωμάτων
Τα έγγραφα πρέπει να προσκομιστούν στη ΔΟΥ πριν την υποβολή της φορολογικής δήλωσης για το διάστημα που αφορούν.
Διαδικασία
- Υποβάλλετε τα δικαστικά έγγραφα στη ΔΟΥ
- Συμπληρώνετε υπεύθυνη δήλωση (χωρίς θεώρηση γνησίου)
- Καταχωρείτε τα ανείσπρακτα στη δήλωση Ε2
- Τα ανείσπρακτα δεν φορολογούνται
Αυτό σας προστατεύει από τη φορολόγηση εισοδήματος που δεν εισπράξατε ποτέ.
Συμβουλές για Εκμισθωτές
Άμεση αντίδραση σε καθυστέρηση πληρωμών
Με την πρώτη καθυστέρηση μισθώματος συνιστάται η άμεση αποστολή εξώδικης όχλησης. Η έγκαιρη ενέργεια αποτρέπει τη συσσώρευση οφειλών και τη μακροχρόνια απώλεια εισοδήματος.
Νόμιμη καταχώρηση της μίσθωσης
Η εμπρόθεσμη καταχώρηση της μισθωτικής σύμβασης στην ΑΑΔΕ αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την άσκηση των δικαιωμάτων του εκμισθωτή και την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου.
Έγγραφη παράδοση του μισθίου
Σε περίπτωση οικειοθελούς αποχώρησης του μισθωτή, πρέπει να λαμβάνεται έγγραφη δήλωση παράδοσης των κλειδιών και του ακινήτου, ώστε να αποφεύγονται μεταγενέστερες αμφισβητήσεις.
Έγκαιρη νομική υποστήριξη
Η έγκαιρη προσφυγή σε εξειδικευμένο δικηγόρο διασφαλίζει τη σωστή επιλογή διαδικασίας και την ταχύτερη δυνατή προστασία των συμφερόντων του εκμισθωτή.
Πώς Μπορούμε να σας Βοηθήσουμε
Εξώδικες δηλώσεις
Συντάσσουμε και κοινοποιούμε εξώδικες δηλώσεις για άμεση πίεση στον μισθωτή.
Διαταγές απόδοσης μισθίου
Αναλαμβάνουμε την πλήρη διαδικασία από την αίτηση μέχρι την εκτέλεση.
Αγωγές απόδοσης
Σας εκπροσωπούμε δικαστικά όταν η απλοποιημένη διαδικασία δεν είναι δυνατή.
Εκτέλεση αποφάσεων όρων
Συντονίζουμε τη διαδικασία με δικαστικό επιμελητή για την απόδοση του μισθίου.
Διαχείριση ανείσπρακτων
Σας καθοδηγούμε για τη σωστή φορολογική αντιμετώπιση.
Πλήρη υποστήριξη
Από την πρώτη στιγμή που εντοπίζεται το πρόβλημα μέχρι την πλήρη απόδοση του μισθίου.
Επικοινωνήστε Μαζί μας
Αν ο μισθωτής σας καθυστερεί τα ενοίκια ή αρνείται να φύγει μετά τη λήξη της σύμβασης, μην περιμένετε. Κάθε μήνας καθυστέρησης κοστίζει. Επικοινωνήστε μαζί μας άμεσα για γρήγορη και αποτελεσματική λύση.
Η έγκαιρη νομική ενέργεια είναι η καλύτερη προστασία των συμφερόντων σας.
Προγραμματίστε το ραντεβού σας
Είμαστε στη διάθεσή σας για να εξετάσουμε την υπόθεσή σας με υπευθυνότητα.
Πώς ξεκινά η συνεργασία μας
Εκδήλωση ενδιαφέροντος:
Μας καλείτε ή συμπληρώνετε τη φόρμα με το αίτημά σας.
Ραντεβού (Δια ζώσης ή Online):
Συζητάμε την υπόθεση και εξετάζουμε τα έγγραφα.
Νομική Εκτίμηση:
Σας παρουσιάζουμε τις επιλογές, το κόστος και το χρονοδιάγραμμα.
Υλοποίηση:
Προχωράμε στις απαραίτητες ενέργειες (Έλεγχος, Συμβόλαια, Αγωγές) κρατώντας σας ενήμερους.
Η εμπιστοσύνη των πελατών μας
Συχνές Ερωτήσεις
Πόσο χρόνο παίρνει η εξώση ενός μισθωτή;
Με διαταγή απόδοσης μισθίου η διαδικασία ολοκληρώνεται σε 1-2 μήνες. Με αγωγή απόδοσης απαιτούνται 4-6 μήνες. Η έγκαιρη ενέργεια επιταχύνει τη διαδικασία και προστατεύει τα συμφέροντά σας.
Τι κάνω αν ο μισθωτής δεν πληρώνει τα ενοίκια;
Ενεργήστε άμεσα. Πρώτο βήμα: εξώδικη δήλωση που καλεί τον μισθωτή να πληρώσει εντός 15 ημερών. Αν δεν πληρώσει, υποβάλλεται αίτηση για διαταγή απόδοσης μισθίου. Μην περιμένετε—κάθε μήνας καθυστέρησης κοστίζει.
Μπορώ να εκδώσω διαταγή απόδοσης μισθίου χωρίς γραπτό συμβόλαιο;
Όχι. Για διαταγή απόδοσης απαιτείται:
- Γραπτό μισθωτήριο συμβόλαιο
- Καταχώρηση στην ΑΑΔΕ
- Αποδοχή από τον μισθωτή
Χωρίς αυτά, ακολουθείται η διαδικασία αγωγής απόδοσης, που είναι πιο χρονοβόρα αλλά εξίσου αποτελεσματική.
Τι γίνεται με τα ανείσπρακτα ενοίκια στη φορολογική μου δήλωση;
Τα ανείσπρακτα ενοίκια δεν φορολογούνται, εφόσον έχετε ασκήσει διαταγή ή αγωγή απόδοσης. Προσκομίζετε τα δικαστικά έγγραφα στη ΔΟΥ πριν την υποβολή της δήλωσης Ε2 και τα δηλώνετε ως ανείσπρακτα.